Scenari Immobiliari e Sigest presentano il rapporto ” Vivere alla grande a Milano – Una nuova domanda residenziale first class”. Le compravendite di residenze di pregio nel capoluogo meneghino sono cresciute del 20 per cento nel 2017, contro una media nazionale del +13,3 per cento.

Milano è sempre più l’unica global city italiana in grado di attrarre capitali anche dall’estero con la crescita dei servizi e delle infrastrutture, e le importanti trasformazioni urbanistiche in atto che ne fanno il mercato immobiliare più evoluto e liquido del Paese. In questo contesto è in forte sviluppo il segmento delle residenze di pregio definite “First class” (con un valore superiore a un milione di euro): la crescita degli scambi nel 2017 è stata vicina al 20 per cento, contro un aumento generale delle compravendite residenziali in città del 12,2 per cento. Questi sono alcuni dei dati emersi oggi a Milano nel corso della prima edizione di “Vivere alla grande a Milano – Una nuova domanda residenziale first class“, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Sigest.

La quota delle abitazioni di pregio compravendute a Milano è ormai stabilmente al di sopra degli otto punti percentuali sul totale delle transazioni avvenute. In particolare, fra il 2016 e il 2017 si è intensificata la domanda per acquisto e per locazione di immobili di pregio con un corrispondente incremento del numero dei contratti stipulati.

Anche a livello nazionale il mercato delle residenze di pregio ha fatto registrare un trend positivo: nel 2017 le compravendite sono passate dalle 15mila unità del 2016 alle 17mila del 2017, con un incremento del 13,3 per cento, superiore rispetto alla media del mercato residenziale, in aumento del 7,7 per cento. Si tratta di un mercato di nicchia, legato com’è ad un ristretto numero di prodotti che negli ultimi tre anni, dal punto di vista delle compravendite, ha interessato circa il 3 per cento dei volumi totali di scambi effettuati in tutto il Paese, con un consuntivo a fine 2017 che registra un totale di 17 mila unità immobiliari scambiate. Limitatamente alle grandi e medie città, il numero delle transazioni annue della fascia della first class può essere stimato in non più di 7 mila unità, a cui si aggiungono quelle compravendute al di fuori dei grandi centri urbani, valutabili in 10 mila abitazioni circa.

“La novità che sta emergendo con sempre più forza sul mercato milanese –  ha affermato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – è che le aree su cui la domanda di fascia alta si indirizza si stanno modificando. Dal rapporto realizzato in collaborazione con Sigest emerge come lo sviluppo dell’offerta di nuove abitazioni in città abbia di fatto cambiato la struttura del mercato degli immobili first class, che oggi corre su un doppio binario. Da un lato ci sono le residenze storiche in location consolidate, come il cosiddetto Quadrilatero della moda, così come l’area di Piazza San Babila e le vie adiacenti a Corso Vittorio Emanuele, la zona Cadorna – Sempione, l’area di Corso Magenta, Vincenzo Monti e Pagano, Foro Bonaparte, l’ex quartiere degli artisti di Brera e zona Corso Italia – Porta Romana. Il secondo binario invece, è costituito dalle residenze moderne realizzate negli ultimi anni che, sono spesso inserite in location alternative ma di tendenza, vedi la zona Tortona, e che contribuiscono all’evoluzione della città, come i progetti più conosciuti a livello internazionale di Porta Nuova, City Life e Porta Vittoria”.  

“Il mercato residenziale milanese first class si sta consolidando quale nuovo asset class per i sempre più numerosi investitori nazionali e internazionali che si affacciano sulla città più europea d’Italia.” – commenta Vincenzo Albanese, ceo Sigest – “Milano è capofila italiana di un processo che vede la sperimentazione nelle iniziative residenziali di fascia alta che segnano le traiettorie del mercato di domani. In città, infatti, le case nuove sul mercato sono circa un quarto del totale in offerta. All’interno della prima circonvallazione, le cinque iniziative con oltre 120 appartamenti sono CityLife, Parco Vittoria, Porta Nuova, Giardini d’Inverno e Aurora rappresentano oltre il 28 per cento dell’intero stock abitativo di offerta. Da qui emerge però anche la necessità, sempre più concreta, di far atterrare presto iniziative che consolidino il posizionamento di Milano quale driver nell’edilizia residenziale di alta qualità e diventino benchmark per lo sviluppo dei progetti di domani.”

La leadership di Milano come principale destinataria di investimenti nazionali e internazionali continua a confermarsi con il passare degli anni. Tra il 2010 e il 2017 gli investimenti immobiliari complessivi a livello nazionale sono stati pari a oltre 38,8 miliardi di euro, di cui circa 16 miliardi (il 41 per cento) concentrati nella città metropolitana di Milano. Il peso di Milano sul totale degli investimenti immobiliari in Italia su base annua è cresciuto, passando dal 26,7 per cento del 2010 al 49 per cento del 2017, a fronte di un volume totale di investimenti salito nello stesso periodo da 1,5 a 9,8 miliardi di euro. La conferma che Milano è più vicina all’Europa di tutte le altre città italiane, arriva anche dal rinnovato interesse dei grandi player finanziari mondiali che hanno riacceso i fari sul mercato residenziale milanese, dopo anni di buio totale. L’interesse di questi attori si rivolge ovviamente alle nuove costruzioni e in linea trasversale a tutti gli asset class abitativi, sia di fascia top che media. Milano, dal punto di vista residenziale, anche di altissima fascia, se confrontata con i mercati immobiliari delle grandi capitali europee, offre per il futuro le migliori prospettive di crescita, sia per l’offerta di nuova concezione sia per i valori che la rappresentano.

Sul fronte prezzi, prendendo in considerazione solo le nuove abitazioni realizzate o in via di realizzazione all’interno di nuovi palazzi, Milano è ormai in linea con i valori delle abitazioni di maggior pregio di Roma, considerata a giusto titolo la città primaria del segmento first class, seguita da Venezia e in minor quota Firenze. Nella capitale lombarda, nelle vie considerate al top da un punto di vista immobiliare, quando si realizza un nuovo edifico, che spesso nasce dalle ceneri di uno preesistente, i valori di attici e super attici spesso superano la soglia dei diecimila euro al metro quadro e raramente scendono sotto i settemila euro al metro quadro come valore minimo di vendita.

Tra le caratteristiche principali degli immobili first class a Milano, continuano a rimanere in cima ai desideri dei compratori il piano alto, la presenza di un ampio terrazzo, il garage doppio o triplo, gli affacci panoramici e possibilmente sul verde e per ultima la location, che gioca sempre un ruolo importante ma non più fondamentale. Vi sono poi altri due indicatori molto interessanti che danno un’idea precisa del buono stato di salute del mercato delle nuove residenze di pregio a Milano: i tempi di vendita e gli “sconti” applicati ai prezzi. Per quanto riguarda le tempistiche, in oltre il cinquanta per cento dei casi non si superano i quattro mesi dal momento in cui l’immobile viene messo sul mercato, altrimenti si arriva ad un massimo di dieci mesi, per una media quindi di circa sette mesi. Lo sconto applicato in media non supera il 3/5 per cento, mentre sul prodotto usato siamo ancora al di sopra del 7,5 per cento. Gli acquirenti stranieri sono stimabili in circa il 7 per cento del totale e sono maggiormente interessati all’acquisto per investimento o, in misura minore, ad alloggi di dimensioni ridotte da utilizzare occasionalmente per trasferte legate al proprio business o agli eventi ad ampio respiro internazionale (la moda o il Salone del mobile soprattutto).

La qualità dell’edificio e i nuovi servizi legati alla residenza di pregio stanno attirando una larga fetta di domanda. L’evoluzione dell’offerta delle nuove abitazioni di categoria first class è partita non solo dalla migliore qualità dei materiali ad alto risparmio energetico che costituiscono l’ossatura dell’edificio (l’offerta oggi a Milano delle nuove abitazioni nella fascia alta è nell’ottanta per cento dei casi di classe AA e nel restante venti per cento di classe A o B) ma anche dalla gamma di spazi comuni e servizi offerti all’acquirente. Ed è così che anche a Milano, come nel resto del mondo, negli ultimissimi anni si è andata a consolidare sempre di più la tendenza a creare un’offerta di nuove residenze di pregio dotate di una serie di servizi esclusivi dedicati ai loro abitanti. Come la figura del “concierge” di palazzo, una sorta di portinaio “4.0” multilingue e dal profilo molto elevato, che si mette a disposizione, spesso coadiuvato dal personale qualificato di una società esterna di gestione dei servizi, per prenotare e preparare le sale comuni per feste o riunioni di lavoro, gestire le prenotazioni di voli o semplici corse in taxi, depositare la spesa effettuata on line e custodita fino al rientro del proprietario nella sala deposito attrezzata, con frigoriferi appositi.

Ad aprire i lavori dell’incontro di oggi sono stati Mario Breglia (Scenari Immobiliari) e Vincenzo Albanese (Sigest), che hanno introdotto la tavola rotonda con interventi di Davide Albertini Petroni (Assoimmobiliare), Maurizio Aloise (Vittoria Assicurazioni), Antonio Belvedere (Belvedere Inzaghi & Partners), Giorgio Lazzaro (CityLife), Paolo Caputo (Caputo Partnership), Filippo Cartareggia (Residenze Porta Nuova Agency), Marco Dettori (Assimpredil Ance), Lidia Diappi (Politecnico di Milano), Carola Giuseppetti (Sidief), Alessandro Maggioni (Consorzio Cooperative Lavoratori di Milano), Luca Malighetti (Värde Partners Italy), Guido Pompilj (Vivaldi Real Estate), Stefano Bolognini (Regione Lombardia).  A moderare i lavori è stata Jole Saggese caporedattore e conduttrice di Class CNBC.