Presentato a Milano lo studio “Rigenerare aree dismesse, rivitalizzare territori” di Scenari Immobiliari per Whirlpool. RSA, senior living e business-leisure per il rilancio edilizio dell’area di Comerio.

In Lombardia ci sono quasi 20 milioni di metri quadrati di aree dismesse, di cui circa 2,5 milioni (12,5%) localizzati nella provincia di Varese, che potrebbero rientrare in piani di rigenerazione urbana, attraverso progetti architettonici di qualità capaci di contribuire allo sviluppo del contesto territoriale di riferimento e di dare risposta alle nuove esigenze sociali. Questo è uno dei temi dello studio di Scenari Immobiliari “Rigenerare aree dismesse, rivitalizzare territori”, commissionato da Whirlpool e illustrato in occasione della presentazione di “Comerio New Life”, il progetto di riqualificazione dell’ex head quarter Whirlpool in provincia di Varese.

Sono oltre 492 mila i metri quadri di volumetrie recuperabili in provincia di Varese, di cui più di 360 mila localizzati in zone residenziali/miste e quasi 130 mila in zone industriali/artigianali, che se rivitalizzati potrebbero avere un valore potenziale di oltre 380 milioni di euro e generare quasi 390 mila metri quadri di nuove aree verdi, interessando oltre 850 mila metri quadrati di superfice territoriale, di cui 490 mila metri da bonificare.

“La rigenerazione degli spazi dismessi – ha sottolineato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – interessa tutte le città italiane e risulta trasversale a competenze e attori eterogenei, per cui il criterio guida dei processi deve essere la multidisciplinarità. In provincia di Varese, in particolare, il recupero di ambiti da riqualificare e trasformare risulta fondamentale per il rilancio del territorio, data la presenza di circa 270 siti per una superficie totale di circa 400 ettari. La loro rigenerazione costituisce una tematica fondamentale in quanto le ipotesi di rifunzionalizzazione di tali dismissioni prevedono, nella maggior parte dei casi, l’insediamento di destinazioni d’uso classiche, residenza, commercio e direzionale, contraddistinte da elevati livelli di saturazione del mercato immobiliare di riferimento. Non sono state prese in considerazione visioni che contemplino l’insediamento di moderne funzioni urbane attrattive in grado di sviluppare reali opportunità di investimento”.

In Italia quando si parla di rigenerazione urbana, l’attuale tendenza è l’ibridazione tra formati capaci di ospitare uno spiccato mix di offerta immobiliare tra servizi, tempo libero,  formazione e commercio all’interno di prodotti di elevata qualità.

Gli elementi di successo di una riqualificazione edilizia prevedono la restituzione di spazi alla comunità locale, dove un vuoto urbano viene almeno in parte destinato a spazi e servizi per la collettività, il recupero di vocazioni in crisi, valorizzando il capitale sociale già presente sul territorio, la creazione di nuove identità in un ambito che ha ormai perso la propria originaria specializzazione e la generazione di nuove opportunità per lo sviluppo sociale ed economico locale. In ultimo, bisogna considerare le ricadute nel mercato immobiliare delle attività di riqualificazione, che possono variare a seconda della scala di riferimento e dei punti di vista degli attori coinvolti, direttamente o indirettamente. Nell’ambito del mercato immobiliare possono essere dirette o indirette anche le conseguenze di una riqualificazione di un’area dismessa. Per diretti si intendono gli effetti della valorizzazione in termini di incremento dei valori immobiliari, mentre per indiretti gli impatti che la riqualificazione ha avuto sul valore e sugli scambi degli immobili vicini. Il numero di posti di lavoro creati o impiegati nel corso della realizzazione, l’incremento dei valori immobiliari dell’ambito riqualificato e degli immobili circostanti, le ricadute sul giro di affari delle attività commerciali, ricettive e terziarie vicine e il contributo all’economia locale delle nuove funzioni insediate nell’area, sono tutti fattori di successo. La buona riuscita di un intervento di rigenerazione urbana è strettamente correlata all’esistenza di una cultura pianificatoria dotata di uno spiccato pragmatismo e alla capacità da parte dell’Amministrazione Comunale di anticipare le possibili tendenze di sviluppo territoriale future.

“Gli approcci progettuali tradizionali – ha concluso Francesca Zirnstein – appaiono inadeguati per la rigenerazione urbana di un’area e un immobile come quelli di Whirlpool. Nel contesto territoriale di Comerio risulta fondamentale proporre un intervento di rigenerazione urbana basato su di un mix funzionale originale strettamente integrato ai bisogni e alla domanda di servizi reali in grado di creare nuove opportunità sociali e nuove dinamiche per il tessuto economico. Un intervento di rigenerazione ibrido rispetto alle classiche categorie funzionali, capace di oltrepassare la netta distinzione tra tematiche sociali ed economiche, offrendo a una più ampia e diversificata platea di soggetti la possibilità di approcciarsi a nuovi modelli di valorizzazione immobiliare”.

All’interno dell’ambito territoriale connotato da un tempo di percorrenza veicolare di 40 minuti a partire dal sito di Comerio risiedono circa 1,15 milioni di abitanti, di cui l’8,2% di origine straniera. La popolazione anziana residente all’interno dell’area è composta da oltre 241mila individui con un’età superiore ai 65 anni (pari a circa il 21% del totale), di cui ci 84mila in condizione di vedovanza o celibato, corrispondenti in gran parte a nuclei familiari unipersonali.

È possibile stimare che circa il 35% della popolazione over 65 residente nella zona si inserisca all’interno di nuclei familiari uni – personali, un dato sostanzialmente allineato con la media provinciale e regionale. Questo dato risulta utile per prevedere la possibile domanda assistenziale derivante dall’innalzamento dell’età e dalla necessità di accedere a servizi specifici per la terza età, tra cui Residenze Sanitarie Assistenziali – RSA e Senior Living.

Complice il crescente successo dell’aeroporto di Malpensa, che nel 2018 ha registrato oltre 24 milioni di passeggeri, il numero annuo di presenze turistiche in provincia di Varese risulta in costante crescita da oltre un decennio, raggiungendo nel 2017 il record storico di 2,3 milioni di pernottamenti. Cresce in particolare modo il numero di presenze e arrivi di turisti stranieri, che negli ultimi anni sono passati dal concentrare il 51% dei pernottamenti del 2008 al 59% dei pernottamenti del 2017. Il turismo business e di transito proprio dell’area di Malpensa (1,4 giorni) contribuisce ad appiattire la media provinciale e fa emergere l’importanza che potrebbe rivestire la combinazione tra opportunità di lavoro ed elementi di svago, anche per il turismo locale. Gli operatori del settore e gli esperti di turismo internazionale, infatti, indicano i viaggi Bleisure (Business-Leisure) quali nuova frontiera per il turismo. È importante precisare che circa il 63% dei soggiorni trascorsi nella provincia di Varese si concentrano nella sola area di Malpensa.