Presentato al 27mo Forum di Scenari Immobiliari l’European Outlook 2020. Dal 2010 al 2020 64 mld/euro investiti nel settore immobiliare in Italia ma l’offerta è composta da case in cattive condizioni che la domanda non compra

Il rallentamento dell’economia europea sta indubbiamente influenzando l’andamento del mercato immobiliare di tutti i principali Paesi della Ue. Nonostante il confronto negativo con il 2018, il 2019, dopo i primi sei mesi, conferma di essere comunque in ottima salute con gli indicatori dei mercati dei principali Paesi tutti ampiamente positivi. Confrontando, infatti, il primo e secondo trimestre di quest’anno si registrano incrementi importanti sul fronte sia delle transazioni in generale che sugli investimenti e, in previsione, il 2019 si chiuderà con un fatturato in crescita, seppur in maniera meno accentuata rispetto al 2018, quando sono stati registrati impressionanti aumenti a doppia cifra. Sono questi alcuni degli spunti che emergono dall’European Outlook 2020, presentato oggi in apertura del 27°Forum organizzato da Scenari Immobiliari a S. Margherita Ligure.

“Il mercato immobiliare italiano – ha commentato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, presentando il Rapporto – non riesce a stare al passo con il ritmo di crescita degli altri Paesi europei. Solo nell’area milanese il mercato immobiliare ha un andamento positivo e allineato alle migliori piazze del continente. Nel resto del Paese esiste un deep market dove il movimento del mercato è sui livelli degli anni di crisi, con piccoli spunti di crescita, e le quotazioni sono in calo costante. Emergono in modo evidente gli effetti del crollo delle nuove edificazioni e delle ristrutturazioni integrali, mentre vanno bene i micro interventi, a scala di appartamento. Se a Milano le case nuove offerte in vendita sono circa il quindici per cento del totale, a Roma meno del cinque. A Bologna, Napoli, Bari e tanti altri capoluoghi il prodotto nuovo è inesistente. Mancano non solo le case, ma anche i prodotti innovativi che oggi la domanda richiede, quali microliving, appartamenti adatti alla locazione. L’offerta è composta da prodotto usato in cattive condizioni e la domanda preferisce non comprare”.

Il mercato immobiliare in Europa

Scende il ritmo degli investimenti immobiliari in tutto il territorio della Ue, con un volume totale che nel primo semestre di quest’anno ha generato un fatturato di poco più di cento miliardi di euro, vale a dire il tredici per cento circa in meno rispetto al primo semestre 2018.

Si tratta di un rallentamento fisiologico che era stato previsto e che, analizzato in relazione ai diversi segmenti che compongono il settore, fornisce elementi di discontinuità. Certamente il segmento residenziale (living) si conferma il più vivace insieme a quello degli uffici. Il settore che invece conferma anche nel 2019 le maggiori difficoltà è quello commerciale (retail). Nel comparto terziario la discesa degli investimenti segna al momento un calo del sei per cento rispetto all’anno precedente, in compenso la quota di mercato sul totale degli investimenti effettuati è cresciuta al 46 per cento segnando un nuovo record. In effetti questo significa che quasi il cinquanta per cento degli investimenti totali fatti in Europa si rivolge al mercato degli uffici.

La capitale più interessante dove investire è Parigi, dove nei primi mesi del 2019 sono già state chiuse due operazioni da un miliardo di euro l’una. La capitale francese ha nettamente sorpassato Londra dove gli investimenti in generale sono calati del 39 per cento rispetto al primo semestre 2018. Il fattore che blocca soprattutto gli investitori è in questo momento, sia nella City che nelle altre principali zone del centro di Londra, la mancanza di offerta soprattutto di interi nuovi palazzi ad uso terziario. In sintesi, gli investitori internazionali non investivano così poco a Londra dal 2010 (meno di un miliardo di sterline nel secondo trimestre 2019). Berlino, fra le principali città della Germania, è l’unica che ha visto aumentare ancora gli investimenti immobiliari: a fine semestre è stato registrato un nuovo record di crescita del 67 per cento rispetto al 2018. Se nel nord Europa il clima per gli investitori si sta raffreddando, non si può dire lo stesso per i Paesi del sud del continente europeo. A Madrid e Barcellona, i volumi investiti nell’immobiliare sono cresciuti a tripla cifra (più 150 per cento in media), con gli investitori soprattutto impegnati sui fronti del mercato terziario e residenziale. Milano, rappresenta la realtà italiana che attira la maggior parte degli investimenti. Solo nel primo semestre di quest’anno la crescita è stata del 56 per cento rispetto al 2018.

Un altro comparto che rimane molto positivo, seppur registrando una leggera frenata nel primo semestre di quest’anno (meno quattro per cento), è il residenziale in tutti i suoi asset alternativi (multifamily, senior housing, student housing, coliving e social housing) che negli ultimi tre anni hanno attirato sempre più investitori. Solo nel segmento delle residenze per studenti, in questi ultimi dieci anni in Europa gli investitori sono passati da meno di un miliardo di euro ai quasi dieci miliardi di fine 2018. Per il 2020 la stima è che saranno almeno dodici i miliardi investiti. Per i prossimi anni la tendenza allo sviluppo è confermata anche grazie alla crescita demografica, l’aumento della popolazione studentesca e delle aspettative di vita dei cittadini europei. Il mercato della casa registra anche nel 2019 prezzi in crescita in tutti i Paesi europei, ad eccezione dell’Italia, e i Paesi che stanno maggiormente attirando l’interesse degli investitori sono, in ordine di importanza: la Francia, la Spagna, la Germania, il Regno Unito, l’Austria e l’Olanda.

Il mercato immobiliare in Italia

Dopo il calo degli investimenti immobiliari istituzionali italiani ed esteri nel 2018, dovuto ad una contrazione fisiologica rispetto ad un anno boom come il 2017 e al drastico calo del prodotto di qualità sul mercato, si stima una ripresa per il 2019, con un più otto per cento, arrivando a 8,4 miliardi di euro. La crescita continuerà anche nel 2020, portando gli investimenti a nove miliardi. Traino di questa crescita è la Lombardia, locomotiva d’Europa, che vanta una capacità di attrazione di capitali tra le prime nel vecchio continente. Dal 2010 al 2020 si stima un totale di circa 64 miliardi di euro investiti nel settore immobiliare in Italia, di questi il 42 per cento in Lombardia.

Per l’anno in corso si stima un ammontare di 5,1 miliardi di euro di investimenti esteri nel mercato immobiliare, concentrati soprattutto nel settore uffici, 42,5 per cento, segue il settore commerciale con il 23,8 per cento degli investimenti esteri totali.

Il fatturato complessivo del mercato italiano nel 2019 dovrebbe essere di circa 129,4 miliardi di euro, con una crescita del 3,8 per cento sul 2018. E’ l’effetto di un aumento dei volumi scambiati in quasi tutti i mercati, ma ovunque con quotazioni stabili o in ribasso. Per l’anno prossimo la previsione è di un ulteriore più 2,2 per cento, inferiore alla media europea.

Nel settore residenziale continua la crescita degli acquisti, 670mila compravendite nel 2019, più 9,8 per cento rispetto al 2018, e 700mila nel 2020, con un più 4,5 rispetto al 2019. Le quotazioni rimangono stabili nell’anno in corso, ma con cali ancora nelle periferie e nei semicentri meno attrattivi dei capoluoghi italiani. Solo nel 2020 si aspetta una lieve ripresa delle quotazioni attorno all’uno per cento (media tra il prodotto nuovo che cresce di circa il due per cento e l’usato dove prevale ancora il segno negativo).

Il fatturato spinto dalle compravendite crescenti aumenta per l’anno in corso con un più 3,1 per cento rispetto al 2018 (per circa 96 miliardi di euro a fine 2019), e ancora nel 2020, con un più 2,2 per cento, arrivando a 98,1 miliardi di euro alla fine prossimo anno.

La domanda immobiliare, anche se in progressivo aumento, è per il sessanta per cento caratterizzata dal “miglioramento abitativo”, per un venti per cento da necessità o passaggio dalla locazione. Mentre per quasi il venti per cento è determinata da investimento, per sé o per i figli.